Học kế toán tại thanh hóa
Hoạt động cho thuê tài sản (nhà xưởng, kho bãi, văn phòng hay nhà ở) mang lại nguồn thu ổn định cho nhiều doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc phân biệt đúng bản chất của từng hình thức thanh toán (nhận trước, thu sau hay đặt cọc) để ghi nhận doanh thu phù hợp theo Chuẩn mực Kế toán Việt Nam là điều rất quan trọng.
Bài viết dưới đây sẽ tổng hợp toàn bộ quy định pháp lý, nguyên tắc hạch toán và sơ đồ định khoản chi tiết cho hoạt động cho thuê nhà xưởng, nhà ở theo các quy định hiện hành.
-
Cơ Sở Pháp Lý Và Nguyên Tắc Ghi Nhận
Chuẩn mực kế toán liên quan:
- VAS 06 (Thuê tài sản): Hoạt động cho thuê nhà xưởng, nhà ở thông thường thuộc dạng thuê hoạt động. Bên cho thuê ghi nhận doanh thu cho thuê theo phương pháp đường thẳng trong suốt thời hạn hợp đồng, không phụ thuộc vào phương thức thanh toán thực tế.
- VAS 14 (Doanh thu và Thu nhập khác): Doanh thu cho thuê tài sản được xếp vào loại doanh thu cung cấp dịch vụ, đòi hỏi phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện ghi nhận doanh thu dịch vụ theo quy định.
Chế độ kế toán áp dụng:
- TK 3387 (Doanh thu chưa thực hiện): Dùng để phản ánh khoản tiền khách hàng trả trước cho nhiều kỳ cho thuê.
- TK 511 (Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ): Dùng để ghi nhận doanh thu thực tế được phân bổ tương ứng trong từng kỳ kế toán (chi tiết TK 5113 – Doanh thu cung cấp dịch vụ).
- TK 344 hoặc TK 3386 (Nhận ký quỹ, ký cọc): Dùng để theo dõi riêng khoản tiền đặt cọc đảm bảo hợp đồng (TK 344 áp dụng theo Thông tư 200/2014/TT-BTC & Thông tư 99/2025/TT-BTC; TK 3386 áp dụng theo Thông tư 133/2016/TT-BTC).
-
Hướng Dẫn Hạch Toán Theo Từng Trường Hợp Cụ Thể
Trường hợp 1: Nhận tiền đặt cọc đảm bảo hợp đồng
Khoản tiền cọc chỉ nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, không phải là doanh thu nên không phải xuất hóa đơn.
- Khi nhận tiền cọc từ bên thuê:
- Nợ TK 111, 112: Số tiền nhận cọc thực tế.
- Có TK 344 (hoặc TK 3386): Tiền nhận ký quỹ, ký cọc.
Trường hợp 2: Khách hàng trả tiền trước cho nhiều kỳ
Bắt buộc phải xuất hóa đơn ngay tại thời điểm nhận tiền và kê khai thuế GTGT đầu ra đầy đủ.
-
Khi nhận tiền thanh toán trước từ khách hàng:
Nợ TK 111, 112: Tổng số tiền thu được (đã gồm VAT).
Có TK 3387: Giá trị cho thuê chưa thuế GTGT.
Có TK 3331: Thuế GTGT đầu ra phải nộp.
-
Định kỳ (hàng tháng/quý), kết chuyển doanh thu vào chi phí:
Nợ TK 3387: Doanh thu phân bổ kỳ này.
Có TK 511 (5113): Doanh thu dịch vụ cho thuê.
-
Trường hợp hủy hợp đồng và phải trả lại tiền thừa cho khách:
Nợ TK 3387: Giá trị chưa thuế còn lại trả lại.
Nợ TK 3331: Thuế GTGT điều giảm (kèm hóa đơn điều chỉnh).
Có TK 111, 112: Tổng số tiền thực tế hoàn trả.
Trường hợp 3: Thu tiền sau khi dịch vụ đã hoàn thành
Doanh nghiệp xuất hóa đơn định kỳ sau khi kết thúc kỳ cho thuê.
-
Khi xuất hóa đơn và ghi nhận doanh thu:
Nợ TK 131 (nếu chưa thu tiền) hoặc Nợ TK 111, 112 (nếu thu ngay).
Có TK 511 (5113): Doanh thu cho thuê tài sản.
Có TK 3331: Thuế GTGT đầu ra.
-
Các Ví Dụ Minh Họa Thực Tế
Ví dụ 1: Doanh nghiệp cho thuê lại một phần nhà xưởng dư thừa
Tình huống: Công ty TNHH Hoàng Phát dư thừa diện tích xưởng nên cho Công ty TNHH Minh An thuê 200m² trong 2 năm (từ 01/01/2026 đến 31/12/2027). Giá thuê là 20.000.000 đồng/tháng (chưa VAT 10%). Thanh toán đầu mỗi quý (3 tháng/lần).
- Ngày 02/01/2026, Minh An chuyển khoản đặt cọc 2 tháng tiền thuê: 44.000.000 đồng.
- Ngày 03/01/2026, Minh An chuyển khoản tiền thuê Quý 1/2026: 66.000.000 đồng (gồm tiền hàng 60.000.000đ và VAT 6.000.000đ). Công ty Hoàng Phát đã xuất hóa đơn GTGT cùng ngày.
Cách hạch toán tại Công ty Hoàng Phát:
- Ngày 02/01/2026 (Nhận tiền cọc):
- Nợ TK 112: 44.000.000 đồng
- Có TK 344: 44.000.000 đồng (không xuất hóa đơn)
- Ngày 03/01/2026 (Nhận tiền thuê Quý 1/2026 & xuất hóa đơn):
- Nợ TK 112: 66.000.000 đồng
- Có TK 3387: 60.000.000 đồng
- Có TK 3331: 6.000.000 đồng
- Cuối mỗi tháng (Tháng 1, 2, 3 năm 2026), phân bổ doanh thu:
- Nợ TK 3387: 20.000.000 đồng ()
-
Có TK 5113: 20.000.000 đồng
Ví dụ 2: Doanh nghiệp chuyên kinh doanh cho thuê nhà xưởng
Tình huống: Công ty Cổ phần Bất động sản KCN Đại Nam ký hợp đồng cho thuê nhà xưởng tại Bắc Ninh cho Công ty TNHH Tiến Phong với thời hạn 1 năm (từ 01/03/2026 đến 28/02/2027). Giá thuê là 16.500.000 đồng/tháng (đã bao gồm thuế GTGT 10%). Tiền thuê thanh toán 6 tháng/lần vào đầu mỗi kỳ.
- Ngày 01/03/2026, Công ty Tiến Phong chuyển khoản thanh toán 6 tháng tiền thuê đợt 1 tổng cộng là 99.000.000 đồng (Giá chưa thuế: 90.000.000đ, Thuế GTGT: 9.000.000đ). Công ty Đại Nam đã lập hóa đơn GTGT cho đợt thanh toán này.
Cách hạch toán tại Công ty Đại Nam:
- Ngày 01/03/2026 (Nhận tiền thuê 6 tháng đợt 1):
- Nợ TK 112: 99.000.000 đồng
- Có TK 3387: 90.000.000 đồng
- Có TK 3331: 9.000.000 đồng
- Định kỳ cuối mỗi tháng (từ tháng 3 đến tháng 8/2026), ghi nhận doanh thu hàng tháng:
- Nợ TK 3387: 15.000.000 đồng ()
- Có TK 5113: 15.000.000 đồng
Ví dụ 3: Doanh nghiệp cho cá nhân thuê căn hộ chung cư
Tình huống: Công ty TNHH Thương mại Sao Mai sở hữu căn hộ chung cư tại Hà Nội và cho hộ gia đình ông Lê Hoàng Nam thuê để ở. Thời hạn thuê 1 năm từ 01/01/2026 với giá 12.000.000 đồng/tháng (thuế GTGT 10%). Phương thức thanh toán là thu tiền sau vào cuối mỗi tháng.
Cách hạch toán tại Công ty Sao Mai:
- Cuối mỗi tháng, khi thu tiền thuê hoặc phát hành thông báo thanh toán/hóa đơn:
- Nợ TK 112 (hoặc TK 131): 13.200.000 đồng
- Có TK 5113: 12.000.000 đồng
- Có TK 3331: 1.200.000 đồng
Lời Kết
Hạch toán doanh thu cho thuê nhà xưởng, nhà ở đòi hỏi kế toán phải xác định chính xác thời điểm ghi nhận doanh thu và quy định xuất hóa đơn theo từng phương thức thanh toán. Việc sử dụng linh hoạt tài khoản 3387 giúp doanh nghiệp phân bổ chi phí – doanh thu đúng kỳ, tuân thủ nguyên tắc phù hợp của Chuẩn mực Kế toán.
Chúc bạn áp dụng thành công các quy định trên để quản lý tốt hệ thống sổ sách kế toán tại doanh nghiệp!
TRUNG TÂM ĐÀO TẠO KẾ TOÁN THỰC TẾ – TIN HỌC VĂN PHÒNG ATC
DỊCH VỤ KẾ TOÁN THUẾ ATC – THÀNH LẬP DOANH NGHIỆP ATC
Địa chỉ:
Số 01A45 Đại lộ Lê Lợi – Đông Hương – TP Thanh Hóa
( Mặt đường Đại lộ Lê Lợi, cách bưu điện tỉnh 1km về hướng Đông, hướng đi Big C)
Tel: 0948 815 368 – 0961 815 368
Nơi học kế toán thuế tại Thanh Hóa
Nơi học kế toán thuế ở Thanh Hóa